Selon le barème de l'usufruit de l'article 669 du CGI, un usufruitier de moins de 21 ans détient 90 % de la valeur du bien, et cette part baisse de dix points à chaque tranche de dix ans d'âge, jusqu'à 10 % après 91 ans. À 65 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Rien d'autre que l'âge n'entre dans ce calcul.
Le tableau n'a pas bougé depuis le 1er janvier 2004. Il a remplacé un barème datant de 1901, qui valorisait bien moins l'usufruit : à 58 ans, il était évalué à 30 % avant 2004, contre 50 % aujourd'hui.
Ce barème est fiscal, pas économique. Il fixe l'assiette des droits de donation et de succession, pas le prix que deux parties accepteraient de négocier.
Sommaire11 sections
- 01Quel est le barème de l'usufruit de l'article 669 du CGI ?
- 02Comment calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?
- 03Quel était le barème de l'usufruit avant 2004 ?
- 04Comment l'usufruit à durée fixe se valorise-t-il (article 669 II du CGI) ?
- 05Démembrement par donation ou par succession : quel âge, quelle base ?
- 06Comment calculer un usufruit successif ou conjoint sur deux têtes ?
- 07Pourquoi le barème de l'usufruit ne dit pas la valeur réelle d'un usufruit ?
- 08Ce que cette page couvre sur le barème de l'usufruit, et ce qu'elle ne couvre pas
- 09D'où viennent ces chiffres
- 10Questions fréquentes sur le barème de l'usufruit
- 11Sources
Quel est le barème de l'usufruit de l'article 669 du CGI ?
Le I de l'article 669 du CGI répartit la valeur de la pleine propriété entre l'usufruit et la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. L'âge se lit en années révolues, c'est-à-dire en années complètes, le jour de la transmission.
| Âge de l'usufruitier (années révolues) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans (jusqu'à 20 ans) | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Les textes écrivent « moins de 31 ans révolus », « moins de 41 ans révolus » et ainsi de suite. Le jour des 61 ans, l'usufruitier quitte la ligne à 50 % pour celle à 40 %. Le basculement est immédiat et porte sur dix points de la valeur du bien.
Comment calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?
On multiplie la valeur de la pleine propriété par le pourcentage de la ligne correspondant à l'âge de l'usufruitier, puis on déduit la nue-propriété par complément à 100 %.
Premier exemple. Un appartement de 300 000 € est donné en nue-propriété à un enfant par un parent de 68 ans, qui garde l'usufruit. Le parent est dans la tranche 61 à 70 ans : usufruit à 40 % (120 000 €), nue-propriété à 60 % (180 000 €). Les droits de donation se calculent sur 180 000 €, avant abattement.
Deuxième exemple, à cheval sur une date d'anniversaire. Un parent détient une maison de 400 000 € et la donne en nue-propriété.
| Âge du donateur | Usufruit réservé | Nue-propriété donnée (base taxable) |
|---|---|---|
| 60 ans | 50 % (200 000 €) | 200 000 € |
| 61 ans | 40 % (160 000 €) | 240 000 € |
Un seul anniversaire déplace 40 000 € de base taxable. L'âge s'apprécie à la date de l'acte.
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et la nue-propriété redevient pleine propriété. Aucun droit n'est dû à ce titre : c'est le mécanisme qui donne son intérêt au démembrement.
Quel était le barème de l'usufruit avant 2004 ?
Avant le 1er janvier 2004, le barème était celui de l'ancien article 762 du CGI, un barème datant de 1901. L'article 19 de la loi de finances pour 2004 l'a remplacé par le barème actuel, pour tenir compte d'un rendement des actifs et d'une espérance de vie plus proches des réalités, selon la réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 28 juin 2005.
| Âge de l'usufruitier (avant 2004) | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 20 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 30 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 40 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 50 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 60 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 70 ans | 20 % | 80 % |
| 70 ans révolus et plus | 10 % | 90 % |
L'écart avec le tableau actuel est net. Un donateur de 58 ans réservait son usufruit à 30 % avant 2004, de sorte que la nue-propriété donnée était taxée sur 70 % de la valeur. La même opération est taxée aujourd'hui sur 50 %. Sur un bien de 300 000 €, la base taxable passe de 210 000 € à 150 000 €. Ce cas est celui que décrit une question écrite à l'Assemblée nationale, qui reprend les deux barèmes.
L'ancien barème reste obligatoire pour évaluer la nue-propriété d'un démembrement né d'un décès antérieur à 2004 (Cour de cassation, chambre commerciale, 24 juin 1997, citée au BOFiP). Quand une nue-propriété a été donnée avant 2004 et que l'usufruit est transmis ensuite, la quotité d'usufruit taxable est plafonnée pour que l'addition des deux ne dépasse pas 100 % de la pleine propriété.
Comment l'usufruit à durée fixe se valorise-t-il (article 669 II du CGI) ?
Un usufruit temporaire est évalué à 23 % de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans égard à l'âge de l'usufruitier. Le BOFiP reprend cette règle au II de l'article 669.
| Durée de l'usufruit | Valeur de l'usufruit | Nue-propriété | Sur un bien de 400 000 € |
|---|---|---|---|
| 1 à 10 ans | 23 % | 77 % | 92 000 € |
| 11 à 20 ans | 46 % | 54 % | 184 000 € |
| 21 à 30 ans | 69 % | 31 % | 276 000 € |
Une période de dix ans entamée compte pour une période entière : un usufruit de 12 ans est donc valorisé comme un usufruit de 20 ans, soit 46 %. Un usufruit d'un an comme de neuf ans vaut 23 %.
Deux plafonds s'appliquent. Le barème temporaire ne peut jamais donner à l'usufruit une valeur supérieure à celle de l'usufruit viager de la personne concernée : un usufruit de 30 ans consenti à un usufruitier de 75 ans est plafonné à 30 %, pas à 69 %. Et un usufruit au profit d'une personne morale ne peut dépasser trente ans (article 619 du code civil), d'où une valeur maximale de 69 %.
Démembrement par donation ou par succession : quel âge, quelle base ?
Le barème est le même, mais l'âge retenu et la personne taxée changent selon le mode de transmission.
| Situation | Âge pris en compte | Qui est taxé, sur quelle base |
|---|---|---|
| Donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit | Âge du donateur le jour de la donation | Le donataire, sur la valeur de la nue-propriété |
| Succession avec usufruit au conjoint survivant | Âge du conjoint le jour du décès | Les héritiers, sur la valeur de la nue-propriété ; le conjoint est exonéré |
| Droit d'habitation et d'usage du conjoint (article 764 du code civil) | Âge du conjoint un an après le décès | Valeur égale à 60 % de celle de l'usufruit selon le barème |
| Vente de l'usufruit et de la nue-propriété ensemble | Âge de l'usufruitier le jour de la vente | Ventilation du prix, pour le calcul de la plus-value |
En cas de succession, le décès fait naître en même temps l'usufruit du conjoint et la nue-propriété des héritiers (Cour de cassation, chambre commerciale, 24 février 1998), et c'est la valeur de cette nue-propriété qui sert aux droits de succession. Pour une cession conjointe, l'administration admet la ventilation du prix selon le barème de l'article 669 (instruction du 14 janvier 2004).
Comment calculer un usufruit successif ou conjoint sur deux têtes ?
Quand l'usufruit est donné à deux personnes à la fois, sans précision de parts, le bien est partagé fictivement en autant de parts qu'il y a d'usufruitiers, et le barème s'applique à chaque part avec l'âge de chacun.
Exemple. Un bien de 300 000 € est donné en nue-propriété, l'usufruit étant réservé conjointement à deux époux de 58 ans et 72 ans. Chaque part vaut 150 000 € : 50 % pour le plus jeune (75 000 €), 30 % pour le plus âgé (45 000 €). L'usufruit vaut 120 000 € au total, soit 40 %, et la nue-propriété taxable 180 000 €.
L'usufruit successif, avec réversion au survivant, relève des droits de mutation par décès au premier décès, quel que soit le bénéficiaire. Le conjoint survivant, le partenaire de Pacs et les frères et sœurs vivant ensemble sont exonérés. Les autres bénéficiaires sont taxés selon leur lien de parenté avec celui qui a stipulé la réversion, à la date de son décès. Cette règle vaut pour les décès à compter du 22 août 2007.
Pourquoi le barème de l'usufruit ne dit pas la valeur réelle d'un usufruit ?
L'article 669 est un barème d'assiette : il s'impose pour calculer les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. Pour apporter ou vendre une nue-propriété, les parties restent libres de fixer le prix qu'elles veulent, mais l'administration retient la valeur du barème pour liquider les droits, que le prix stipulé soit inférieur ou supérieur (réponse ministérielle du 28 juin 2005).
La valeur économique d'un usufruit dépend des revenus que le bien produit et de la durée réellement attendue, deux paramètres que le barème ignore. Il ne répartit pas non plus les charges : qui paie la taxe foncière ou les gros travaux relève du code civil.
Ce que cette page couvre sur le barème de l'usufruit, et ce qu'elle ne couvre pas
Elle couvre le tableau du I de l'article 669, l'ancien barème de l'article 762, la règle du II sur l'usufruit à durée fixe, l'âge retenu selon la transmission et l'usufruit sur plusieurs têtes.
Elle ne couvre pas le calcul des droits eux-mêmes, qui dépend du lien de parenté, des abattements et du barème des droits de donation et de succession. Elle ne traite pas non plus la valeur économique d'un usufruit, la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire à l'impôt sur la fortune immobilière, ni la fiscalité des revenus perçus par l'usufruitier. L'assurance-vie obéit à un régime à part, détaillé dans notre page sur l'assurance-vie et la succession.
Le démembrement ne concerne pas que l'immobilier détenu en direct : l'achat de parts de SCPI sans les loyers repose sur la même logique, chiffrée sur la page des SCPI en nue-propriété.
D'où viennent ces chiffres
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, version du 23 décembre 2013 consultée le 17 octobre 2026 : barème du I de l'article 669, usufruit à durée fixe (II), plafond de 69 % pour une personne morale, usufruits conjoints et successifs, droit d'habitation.
- Réponse ministérielle n° 55175, Journal officiel de l'Assemblée nationale du 28 juin 2005 : remplacement du barème de 1901 par l'article 19 de la loi de finances pour 2004, application du barème pour les droits.
- Réponse ministérielle n° 112182, Assemblée nationale : usufruit de 30 % à 58 ans avant 2004, 50 % entre 51 et 61 ans depuis, plafonnement à 100 %.
- Réponse ministérielle n° 30367, Journal officiel de l'Assemblée nationale du 30 novembre 2004 : barème et plus-values lors d'une cession conjointe, instruction du 14 janvier 2004.
- Cleerly et Legare, sites de conseil en patrimoine : tableau des tranches de l'ancien article 762 et règle de la période de dix ans entamée pour l'usufruit temporaire, dont le texte de l'article 669 II ne détaille pas l'application.
Questions fréquentes sur le barème de l'usufruit
Que dit l'article 669 du CGI ?
Il fixe la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété par tranches de dix ans d'âge de l'usufruitier : de 90 % d'usufruit avant 21 ans à 10 % après 91 ans. Le II traite l'usufruit à durée fixe, évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans.
Comment lire l'article 669 II du CGI ?
C'est la règle de l'usufruit temporaire : 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans tenir compte de l'âge. Elle est plafonnée à la valeur de l'usufruit viager et ne dépasse pas 69 % pour une personne morale.
Quelle est la valeur d'un usufruit à 70 ans ou à 71 ans ?
À 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Dès 71 ans, il passe à 30 % et la nue-propriété à 70 %. Sur un bien de 300 000 €, cet anniversaire ajoute 30 000 € à la base taxable d'une donation de nue-propriété.
Le barème de l'usufruit a-t-il changé récemment ?
Non. Le barème actuel s'applique à toutes les transmissions depuis le 1er janvier 2004, date à laquelle il a remplacé celui de l'article 762 ancien, hérité de 1901. Le BOFiP reproduit le même tableau dans sa version en ligne en octobre 2026.
Quel était le barème de l'usufruit avant 2004 ?
L'ancien article 762 évaluait l'usufruit à 70 % avant 20 ans, puis 60 %, 50 %, 40 %, 30 % et 20 % par tranches de dix ans, et 10 % à partir de 70 ans. Un donateur de 58 ans réservait donc 30 % d'usufruit, contre 50 % aujourd'hui.
Quel est le barème de l'usufruit en cas de succession ?
Le même que pour une donation. L'âge retenu est celui de l'usufruitier le jour du décès, et les héritiers sont taxés sur la valeur de la nue-propriété. Le conjoint survivant, qui reçoit l'usufruit, est exonéré de droits de succession.
Comment calculer un usufruit successif sur deux têtes ?
On partage le bien fictivement en deux parts égales, on applique à chaque part le pourcentage correspondant à l'âge de chaque usufruitier, puis on additionne. Avec des usufruitiers de 58 et 72 ans sur 300 000 € : 75 000 € plus 45 000 €, soit 120 000 € d'usufruit.
Le barème de l'usufruit fixe-t-il le prix de vente d'un usufruit ?
Non. Il sert à liquider les droits, et l'administration l'applique même si le prix stipulé diffère. Les parties restent libres de convenir d'un prix tenant compte des revenus du bien et de la durée attendue, mais la base des droits reste celle du barème.
Sources
- BOFiP-Impôts, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (version du 23 décembre 2013).
- Assemblée nationale, question écrite n° 55175 (réponse publiée au Journal officiel du 28 juin 2005).
- Assemblée nationale, question écrite n° 112182.
- Assemblée nationale, question écrite n° 30367 (réponse publiée au Journal officiel du 30 novembre 2004).
- Code général des impôts, article 669.
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