Rachat de crédit avec hypothèque : frais de garantie, conditions et calcul

Ce que coûte la garantie d'un rachat de crédit avec hypothèque, poste par poste

Un rachat de crédit avec hypothèque est un regroupement de crédits dont le remboursement est garanti par un bien immobilier dont vous êtes propriétaire : si les échéances ne sont plus payées, le prêteur peut faire vendre le bien pour se rembourser. Cette garantie passe obligatoirement par un notaire, qui rédige l'acte et fait inscrire l'hypothèque au service de la publicité foncière. C'est cette inscription qui coûte, bien plus que l'acte lui-même.

Notre exemple. Un propriétaire regroupe 80 000 € : le solde d'un ancien prêt immobilier et plusieurs crédits à la consommation. L'ancien prêt, de 100 000 € à l'origine, était garanti par une hypothèque inscrite pour 120 000 €. Le nouveau prêteur demande une hypothèque de premier rang, donc la levée de l'ancienne.

Pourquoi 96 000 € et non 80 000 €. L'inscription ne porte pas sur le seul capital : l'article 844 du code général des impôts taxe « les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires ». Une étude notariale, sur sa page consacrée à la mainlevée, calcule sur le montant du prêt majoré de 20 %. Nous avons repris cette majoration, et l'ancienne inscription de 120 000 € suit la même logique.

Le barème du notaire, tranche par tranche. L'article A444-143 du code de commerce fixe l'émolument du prêt en quatre tranches : 1,290 % jusqu'à 6 500 €, 0,532 % de 6 500 à 17 000 €, 0,355 % de 17 000 à 60 000 €, 0,266 % au-delà. Sur 80 000 €, cela donne 83,85 + 55,86 + 152,65 + 53,20 = 345,56 € hors taxes. Si l'hypothèque fait l'objet d'un acte séparé sans acte de prêt notarié, l'article A444-136 renvoie aux émoluments « qui auraient été perçus » sur le prêt : le montant est le même.

Ce qui manque à ce total, et que nous marquons n.c. Le notaire facture aussi des émoluments de formalités (demandes de pièces, état hypothécaire, publication) et avance des débours. Ils varient selon le dossier et nous n'avons trouvé aucun barème qui permette de les chiffrer à l'avance. Le total réel est donc supérieur à 1 449 €, d'un montant que seul le devis du notaire donne.

Pourquoi une estimation au pourcentage ne suffit pas : le même calcul sur trois montants

Le pourcentage baisse quand le montant monte, pour deux raisons que le tableau rend visibles : l'émolument de mainlevée est un forfait, et le barème du notaire est dégressif. Les deux taxes, elles, sont strictement proportionnelles.

Mêmes règles sur les trois lignes : inscription au capital majoré de 20 %, TVA de 20 % sur les émoluments, émolument de mainlevée de 78 € hors taxes jusqu'à 77 090 € inscrits et de 150 € au-delà, contribution de radiation à 0,10 %.

La lecture utile. Sur un petit regroupement, « 2 % » sous-estime ; sur un gros, il surestime. Et surtout, ce pourcentage ne dit pas ce qui pèse : sur la ligne à 150 000 €, la seule taxe de publicité foncière et ses frais d'assiette font 1 287 €, plus de la moitié du total.

Le cas où la mainlevée disparaît. Si le bien n'était grevé d'aucune hypothèque, ou si le nouveau prêteur accepte un rang derrière l'ancienne inscription, la ligne de mainlevée tombe. Notre exemple à 80 000 € revient alors à 1 149 €, soit 1,44 %.

Qui encaisse quoi : l'État, le notaire, et ce qui reste inconnu

C'est la question que les devis ne posent jamais, et la réponse change l'idée qu'on se fait des « frais de notaire ».

Deux conséquences pratiques. La part de l'État ne se négocie pas : elle découle de taux fixés par la loi. La part du notaire est réglementée, et nous l'avons calculée sans aucune remise. Autrement dit, sur les 1 449 € calculables, il n'y a presque rien à discuter, et un écart important entre deux devis se loge forcément dans les formalités et les débours, qu'il faut alors demander ligne par ligne.

Où ces frais apparaissent dans l'offre. Le taux annuel effectif global comprend, selon la Banque de France, les frais, commissions et garanties exigés pour obtenir le crédit. Les frais de garantie font donc monter le TAEG. À titre d'illustration, avec une hypothèse de taux débiteur de 3,43 %, 1 449 € de frais sur 80 000 € ajoutent 0,40 point au TAEG sur dix ans et 0,28 point sur quinze ans. Plus la durée est courte, plus des frais fixes pèsent sur le taux.

Comment se passe un rachat de crédit avec hypothèque, de la demande à la signature

Le régime est celui du crédit immobilier, quel que soit l'objet. L'article L314-12 du code de la consommation est net : tout regroupement de crédits garanti par une hypothèque sur un bien à usage d'habitation relève des règles du crédit immobilier, même si les crédits regroupés sont tous des crédits à la consommation. La règle générale des 60 %, qui décide du régime des autres regroupements, est détaillée dans notre page pilier sur le rachat de crédit, avec les taux de l'usure du trimestre.

Les étapes, dans l'ordre.

1. Le dossier. Le prêteur ou le courtier recense chaque crédit et remet un document d'information qui compare la situation avant et après l'opération. L'article R314-20 du code de la consommation en fixe le contenu : capital restant dû, durée, indemnités de remboursement anticipé de chaque crédit.
2. L'estimation du bien. C'est elle qui fixe le montant que la garantie peut couvrir.
3. L'offre de prêt. Le prêteur doit la maintenir au moins trente jours, et vous ne pouvez pas l'accepter avant dix jours après l'avoir reçue (article L313-34 du code de la consommation). Ce délai de réflexion ne se raccourcit pas.
4. L'acte chez le notaire. Il constate le prêt ou l'affectation hypothécaire, puis le notaire inscrit l'hypothèque.
5. Le remboursement des anciens crédits. Le nouveau prêteur solde les crédits regroupés ; pour un crédit renouvelable, l'article L314-13 l'oblige à payer directement le prêteur initial.
6. La mainlevée, si l'ancien bien était déjà hypothéqué et que le nouveau prêteur exige le premier rang.

Ce que nous n'avons pas trouvé. Aucun texte ne fixe de durée minimale ou maximale pour un regroupement hypothécaire, et aucun prêteur ne publie de grille qui permette de dire combien de temps prend l'opération : n.c.

Hypothèque, caution ou hypothèque du prêteur de deniers : ce qui est possible pour un rachat

Trois garanties existent en crédit immobilier. Pour un regroupement, une seule reste vraiment ouverte à tous les propriétaires.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, l'ancien privilège, est exclue. L'article 2402 du code civil la réserve à la créance de celui qui a fourni les fonds « pour l'acquisition » d'un immeuble. Un bien que vous possédez déjà n'est pas une acquisition : cette garantie, moins chère parce qu'elle échappe à la taxe de publicité foncière, ne peut pas servir à un regroupement.

La caution d'un organisme spécialisé existe, mais son prix n'est pas publié. Crédit Logement, organisme de caution des prêts immobiliers, ne publie pas son barème sur sa page dédiée aux particuliers : n.c. Il y publie en revanche le dernier taux de restitution de la participation au fonds mutuel de garantie, 71,07 %, c'est-à-dire la part rendue à l'emprunteur qui a tout remboursé sans incident. Nous n'avons trouvé aucune mention d'un usage de cette caution pour un regroupement de crédits.

La caution mutuelle des agents publics. La CASDEN écrit que sa caution, pour un prêt immobilier, n'entraîne pas d'autres frais que la souscription de ses parts sociales ; le montant de ces parts n'est pas publié sur ses pages : n.c. Ce que ce statut change dans un regroupement, titulaire ou contractuel, est détaillé dans notre page sur le rachat de crédit pour fonctionnaire.

La mainlevée de l'ancienne hypothèque : quand elle se paie, et combien

La mainlevée est l'acte par lequel le créancier renonce à son inscription. Dans un rachat, elle concerne l'hypothèque de l'ancien prêt immobilier, remboursé par le nouveau prêteur.

Son émolument est un forfait, pas un pourcentage. L'article A444-141 du code de commerce fixe 78 € hors taxes jusqu'à 77 090 € inscrits, et 150 € au-delà. C'est la seule ligne fixe du calcul, et c'est elle qui fait grimper le pourcentage sur les petits montants.

La contribution de sécurité immobilière, elle, est proportionnelle. L'article 881 J du code général des impôts la fixe à 0,10 % des sommes radiées, avec un minimum de 15 € (article 881 M). Sur une ancienne inscription de 120 000 €, c'est 120 €, un peu moins que l'émolument et sa TVA réunis.

Elle n'est pas toujours nécessaire. Elle se paie quand le nouveau prêteur exige d'être seul en premier rang. Un prêteur qui accepte un second rang s'en passe, et le coût de l'opération baisse d'autant. C'est une question à poser avant l'offre, pas chez le notaire.

Ce qui fait dérailler un rachat de crédit avec hypothèque

Le premier est la nature même de la garantie. Un regroupement sans garantie mal remboursé mène à un recouvrement et, au pire, à un dossier de surendettement. Un rachat de crédit avec hypothèque mal remboursé peut mener à la vente du bien. La mensualité doit se tenir sur toute la durée, pas seulement la première année. Les règles du fichage et de la procédure de surendettement sont traitées dans notre page sur le rachat de crédit quand on est fiché FICP.

Le deuxième est de juger les frais sans le TAEG. Deux offres au même taux débiteur ne coûtent pas la même chose si l'une demande une mainlevée et l'autre non. Le TAEG les intègre : c'est lui qu'il faut comparer, à durée identique.

Le troisième est de payer avant les fonds. Un intermédiaire ne peut rien percevoir avant le versement effectif du prêt (article L519-6 du code monétaire et financier). Les frais du notaire, eux, sont réglés à l'acte, ce qui est normal ; un « acompte » demandé par un courtier ne l'est pas.

Le quatrième est d'allonger sans compter. Une hypothèque permet souvent des durées longues. La page pilier chiffre ce qu'un allongement coûte en intérêts, et le calcul vaut ici aussi.

Si vous êtes propriétaire et que vous voulez faire étudier un regroupement garanti, notre partenaire Partners Finances reçoit les demandes. Si vous déposez une demande par ce lien, nous sommes rémunérés, sans que cela change le prix pour vous.

Faire étudier un rachat de crédit avec hypothèque par Partners Finances, lien partenaire

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, à quelque titre que ce soit, ne peut vous être demandé avant que le ou les prêts ne soient effectivement débloqués.

D'où viennent ces chiffres

Les émoluments du notaire viennent des articles A444-136, A444-141 et A444-143 du code de commerce, en vigueur depuis le 1er mars 2020, lus sur Légifrance le 25 septembre 2026 : barème du prêt en quatre tranches (1,290 %, 0,532 %, 0,355 %, 0,266 %), mainlevée à 78 € ou 150 € hors taxes selon le seuil de 77 090 €.

La taxe de publicité foncière vient de l'article 844 du code général des impôts (0,70 % des sommes garanties en capital, intérêts et accessoires) et ses frais d'assiette de l'article 1647, paragraphe V b (2,14 % en sus), dans sa version en vigueur au 1er juillet 2026. Le taux combiné de 0,715 % que citent les notaires en découle.

La contribution de sécurité immobilière vient des articles 881 H (0,05 % par inscription d'hypothèque), 881 J (0,10 % par radiation) et 881 M (minimums de 8 € et 15 €) du même code, lus le 25 septembre 2026.

La majoration de 20 % pour les accessoires est reprise de la page d'une étude notariale sur la mainlevée hypothécaire. C'est une pratique, pas une règle : votre acte peut retenir un autre montant, et le calcul se refait alors à la même formule.

Le régime juridique vient des articles L313-34, L314-12, L314-13 et R314-20 du code de la consommation, et l'exclusion de l'hypothèque du prêteur de deniers de l'article 2402 du code civil. Le taux de restitution de 71,07 % vient de la page « Restitution » de Crédit Logement, et la condition de la caution CASDEN de sa page « Prêt immobilier », toutes deux lues le 25 septembre 2026.

Le calcul est le nôtre, refait par du code à partir de ces taux. Les pourcentages de TAEG reposent sur une hypothèse de taux débiteur affichée, pas sur une offre réelle.

Ce que cette page couvre, et ce qu'elle ne couvre pas

Elle couvre le coût d'une garantie hypothécaire dans un regroupement de crédits, poste par poste et sur trois montants, les textes qui fixent chaque taux, la mainlevée de l'ancienne hypothèque, le régime juridique qui s'applique et les garanties qui peuvent ou non remplacer l'hypothèque.

Elle ne couvre pas les émoluments de formalités et les débours du notaire, faute de barème permettant de les chiffrer à l'avance ; ni les frais de dossier du prêteur et de courtage, qui ne sont pas publiés ; ni le taux accordé par chaque établissement, que nous ne connaissons pas sans déposer de dossier. Elle ne couvre pas non plus la vente à réméré, qui est une autre opération, ni les biens situés dans les départements où la publicité foncière suit le régime du livre foncier.

Aucun conseil personnalisé. Le calcul sert à lire un devis de notaire et à comparer deux offres, pas à décider à votre place.

Questions fréquentes sur le rachat de crédit avec hypothèque

Qu'est-ce qu'un rachat de crédit hypothécaire ?

C'est un regroupement de plusieurs crédits en un seul, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. La garantie permet au prêteur de faire vendre le bien en cas de défaut. Elle fait relever l'opération des règles du crédit immobilier, quel que soit l'objet des crédits regroupés.

C'est quoi un prêt avec hypothèque ?

Un prêt dont le remboursement est garanti par un bien immobilier. L'hypothèque conventionnelle se constitue devant notaire, puis s'inscrit au service de la publicité foncière. Le propriétaire garde l'usage du bien ; le prêteur acquiert un droit sur son prix s'il n'est pas remboursé.

Combien coûte un rachat de crédit avec hypothèque en frais de garantie ?

Sur notre exemple à 80 000 €, 1 449 € de frais calculables, soit 1,81 %, dont 300 € pour lever l'ancienne hypothèque. Le même calcul donne 2,21 % sur 30 000 € et 1,62 % sur 150 000 €. Il faut y ajouter les émoluments de formalités et les débours, que seul le devis du notaire chiffre.

Comment se passe un rachat de crédit hypothécaire ?

Le prêteur monte le dossier et remet un document d'information, fait estimer le bien, puis émet une offre maintenue trente jours et que vous ne pouvez accepter qu'après dix jours. Le notaire signe l'acte et inscrit l'hypothèque, le prêteur solde les anciens crédits, et l'ancienne hypothèque est levée si le nouveau prêteur l'exige.

Quels sont les pièges à éviter ?

Oublier que le bien peut être vendu en cas de défaut ; comparer les offres sur le taux débiteur au lieu du TAEG ; payer un intermédiaire avant le versement des fonds, ce que la loi interdit ; accepter une durée longue sans chiffrer ce qu'elle coûte en intérêts.

Faut-il payer la mainlevée de l'ancienne hypothèque ?

Seulement si le nouveau prêteur exige le premier rang. Elle coûte alors un émolument de 78 € ou 150 € hors taxes selon le montant inscrit, plus 0,10 % de contribution de sécurité immobilière sur les sommes radiées : 300 € sur une ancienne inscription de 120 000 €.

Pourquoi l'hypothèque du prêteur de deniers n'est-elle pas possible ?

Parce que l'article 2402 du code civil la réserve aux fonds prêtés pour acquérir un immeuble. Dans un regroupement, le bien est déjà à vous : le prêteur doit prendre une hypothèque conventionnelle, soumise à la taxe de publicité foncière.

Les frais de notaire entrent-ils dans le TAEG ?

Oui, dès lors que la garantie est exigée pour obtenir le crédit. Sur 80 000 €, avec une hypothèse de taux débiteur de 3,43 %, les 1 449 € de frais ajoutent 0,40 point de TAEG sur dix ans et 0,28 point sur quinze ans.

Peut-on faire un rachat de crédit avec hypothèque quand on est locataire ?

Non. L'hypothèque porte sur un bien dont vous êtes propriétaire. Un locataire peut regrouper ses crédits sans garantie immobilière, selon les règles du crédit à la consommation tant que les crédits immobiliers ne dépassent pas le seuil de 60 %.

Sources

1. Code de commerce, articles A444-136, A444-141 et A444-143 (version en vigueur depuis le 1er mars 2020).
2. Code général des impôts, articles 844 et 1647 V b (version du 1er juillet 2026).
3. Code général des impôts, articles 881 H (version du 21 février 2026), 881 J et 881 M.
4. Code de la consommation, articles L313-34, L314-12, L314-13 et R314-18 à R314-21.
5. Code civil, article 2402.
6. Crédit Logement, « Restitution », https://creditlogement.fr/particuliers/restitution/
7. CASDEN, « Prêt immobilier ».
8. Étude notariale Fourez, page sur la mainlevée hypothécaire, https://fourez.notaires.fr
9. Banque de France, « Taux d’usure, 2026-Q3 » (29 juin 2026), https://www.banque-france.fr/fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure-2026-q3

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